「共益費」は何に使われますか？
一般的に共用部分・共用施設の保守管理に費やされる費用で、管理費のことを指します。
共益費で受けられるサービスはエレベータやロビーなどの使用、エレベータや消防施設などの維持管理、そして共用部分の清掃や照明の維持管理などです。
借りている室内の清掃費、光熱費は共益費には含まれません。
ただ、空調機のフィルター清掃などの保守管理は、共益費に含まれるのかどうか、入居時に確認したほうが安心です。
空調機が壊れた場合はどうしたらいいですか？
空調機が建物の設備なのか、そうでないのかで大きく異なります。一般的なオフィスビルですと、建物の設備という見解から貸主側で修理を行うことがほとんどです。
逆にそうでない場合とは、空調がついているものの、空調機が貸主のものではなく前のテナントの残置物ある場合です。もちろん、自分達で購入・設置した場合、壊れても自分達の費用で修理しなければなりません。
また建物の設備である場合でも、入居者の故意・過失による故障は借主側の費用負担となり、借主の業種・業態によっては、その業務から生じる故障も借主側の費用負担と考えられます。契約の前に事前にしっかり確認しておくことが大事です。
内装の変更（間仕切り工事等）や看板を出したいと思います。オーナーさんの許可は必要でしょうか？
基本的には必要です。間仕切り工事などにおいては、消防法に関わることがあり、消防設備の変更の可能性も出てきます。消防法に関わる部分については貸主の指定業者しか工事ができないというケースもありますし、また工事については事前に工程を管理会社に伝えなければなりません。またある程度の音が出ますので、予め工事が入ることを周りの入居中のテナントさんに声をかけていただいたほうがいいです。
看板についても勝手に付けられる訳ではありません。
看板の付けられる場所やどのようなデザインなのか、事前に貸主側に確認をしてください。